King Cole

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 297 folios en 900 Bay Drive. 266 son viviendas. Treinta son bodegas con escritura de 247 pies cuadrados cada una, de propiedad y avalúo individuales, y una es un folio de referencia sin vivienda. Los 31 se excluyen de todas las cifras siguientes — y las bodegas importan aquí en la práctica, porque, como señalo más adelante, la venta registrada más alta del edificio incluyó un folio de bodega junto con la vivienda.

Las viviendas van de 371 pies cuadrados a 3,919 pies cuadrados, mediana de 1,133, una dispersión de más de diez a uno. La combinación es de 42 estudios, 134 de una recámara, 82 de dos recámaras, cinco de tres recámaras y tres de cuatro recámaras. Seis plantas tipo representan más de la mitad del edificio: 40 viviendas de 920 pies cuadrados, 33 de 1,540, 26 de 1,520, 19 de 1,147 y 18 cada una de 678 y 1,003.

Los avalúos son los segundos más bajos que he registrado en esta serie, detrás de Opera Tower. Para 2026, el condado avalúa estas viviendas de $46,116 a $808,882, mediana $276,206. Una dispersión de 17.5 veces invita a la pregunta obvia — si en realidad es un artefacto de Save Our Homes, con homesteads de larga data avaluados muy por debajo de las compras recientes y no viviendas genuinamente más baratas. Lo puse a prueba y la respuesta es, en su mayoría, no. Ordenados por avalúo por pie cuadrado, los propietarios que han conservado su vivienda desde antes de 2005 se ubican en una mediana de $235 y los que compraron en 2021 o después en $267; la correlación entre el periodo de tenencia y el avalúo es de +0.26, por debajo del nivel en que la llamaría el factor determinante. La dispersión aquí es sobre todo variación real de tamaño y condición, no una ilusión del tope fiscal.

El historial de precios

En cuatro años, eso son 63 ventas calificadas, una mediana de $355 por pie cuadrado en una banda de $235 a $752, y un precio mediano de $395,000. El cambio a cuatro años es de −10.9%.

Con 63 ventas estoy convencido de que la dirección es real: tres de los cuatro años están por debajo del máximo de 2024 y los dos últimos han caído sucesivamente. La magnitud es menos segura que la dirección. 2024 parece la anomalía más que 2026 — $399 por pie cuadrado frente a $348 el año anterior y $343 el año siguiente — y si se mide de 2023 a 2025 se obtiene −1.4%, esencialmente plano. El resumen honesto es que este edificio se ha movido en un rango de $340–$400 durante la mayor parte de cuatro años y ha comenzado 2026 por debajo de él, con siete ventas. Siete ventas no son un nivel, y querría ver cómo termina el año antes de tratar $310 como la cifra.

La rotación es de una vivienda de cada 17 por año, notablemente más rápida que la mediana de una de cada 23 entre los edificios de mi Miami Condo Index. Aproximadamente dieciséis de estas 266 viviendas se venden cada año. A este nivel de precio, esa liquidez vale dinero real para un vendedor.

Cincuenta años de propiedad, y lo que valen

El condado tiene 1,067 ventas calificadas para este edificio, la más antigua fechada en 1974. El grueso de la venta original se dio en la segunda mitad de esa década: 62 ventas en 1975, 49 en 1976, 73 en 1977 y 47 en 1978. Dentro del registro completo están 804 reventas.

Una tasa de pérdida de 16.3% en 804 operaciones y medio siglo es un registro largo, y a diferencia de la mayoría de las cifras que publico, no es vulnerable a que unas pocas operaciones vayan en sentido contrario. Observe también lo que no está aquí: el año de entrada casi no importa. Los compradores originales de los años 1970 y todos los que vinieron después quedan a menos de tres puntos unos de otros. Un registro de cincuenta años es lo bastante largo como para que el ciclo en que compró un propietario se promedie — lo cual es en sí mismo el hallazgo.

El mejor resultado en el registro de este edificio es una vivienda de 371 pies cuadrados comprada por $23,000 el 1 de julio de 1978 y vendida por $279,000 el 27 de mayo de 2025 — un aumento de 1,113.0% en cuarenta y siete años. La incluyo porque es real, no porque sea una guía; anualizado, es un rendimiento bueno pero poco extraordinario, y requirió conservar un estudio durante casi cinco décadas.

Lo peor es más útil como advertencia: una vivienda de 920 pies cuadrados comprada por $275,000 el 1 de junio de 2006 y vendida por $77,900 el 16 de agosto de 2011 — una baja de 71.7%. Es la pérdida más pronunciada en el registro de este edificio, y es el precio de entrada de 2006 el que hace el daño. El largo registro aquí suaviza el efecto de la añada del pico a nivel de edificio; no hizo nada por ese propietario en particular.

Una aclaración sobre lo más alto del rango. El precio más alto que registra el condado aquí es $1,137,000 el 1 de septiembre de 2005, por un penthouse de 3,915 pies cuadrados — y esa operación transfirió un folio de bodega con escritura de 247 pies cuadrados, DS-6, junto con la vivienda. Por lo tanto, el precio cubre dos folios y los $290 por pie cuadrado que implica están ligeramente sobrestimados para la residencia sola.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una entrada de bajo precio a Miami Beach, con un largo registro detrás. Una mediana a cuatro años de $395,000 y $355 por pie cuadrado se ubica en el fondo de mi Miami Condo Index, donde la cifra de 2026 es más baja que la de los otros 116 edificios; el edificio rota a una vivienda de cada 17; y 804 reventas en cincuenta años dicen que a los propietarios aquí en general les ha ido bien.

No le conviene a un comprador que espera que la dirección reciente se revierta rápidamente. Los precios por pie han bajado 10.9% en cuatro años y han caído en cada uno de los dos últimos. Nada en el registro dice que eso continúe, pero nada dice que se detenga, y 2026 ha abierto por debajo del rango de cuatro años.

Tampoco le conviene a quien compra guiándose solo por el valor catastral. Un rango de avalúo de $46,116 a $808,882 en un solo edificio significa que la cifra asociada a cualquier vivienda dice muy poco sobre la de al lado, y yo no la usaría como atajo de precio aquí.

Si está vendiendo aquí, la liquidez es su ventaja y la mezcla es su trampa. Dieciséis viviendas se venden en un año promedio, pero el edificio va de estudios de 371 pies cuadrados a penthouses de 3,919 pies cuadrados, y la mediana de todo el edificio de $355 por pie cuadrado no describe a casi nadie. Fije el precio frente a su propia planta, de las cuales probablemente hay entre 17 y 39 más, y si su vivienda incluye una bodega con escritura, dígalo y fije su precio por separado: el condado la trata como un folio distinto y su anuncio también debería hacerlo.

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