Gables Club Tower II

Un condominio, dos torres

Gables Club es un solo condominio. Miami-Dade County Property Appraiser registra todas 195 residencias en 10 y 60 Edgewater Drive bajo una sola declaración, y las participaciones en los elementos comunes solo cuadran cuando se cuentan ambas torres — cada una representa por sí sola aproximadamente la mitad.

La consecuencia práctica es que las cuotas, las reservas, el seguro y la administración se comparten entre ambos edificios. Un presupuesto o estudio de reservas de “Gables Club” cubre 195 residencias, no 99, y un faltante que surja en la otra torre también es una cuota para usted.

Esta página cubre las 99 residencias de 60 Edgewater Drive. La Torre 1 tiene su propia página.

Las dos torres no son el mismo edificio. La Torre 2 tiene la residencia más pequeña de todo el condominio, con 1,117 pies cuadrados; nada en la Torre 1 baja de 2,570. También tiene más residencias de tres recámaras — 32 frente a 12 — y una gama más amplia de plantas tipo. Si las ha considerado intercambiables, el registro del condado dice otra cosa.

Lo que doce años le hicieron al penthouse

Una residencia de esta torre tiene un historial lo bastante largo para decir algo real, y es lo más valioso de esta página.

El penthouse de 10,190 pies cuadrados — la residencia más grande de cualquiera de las dos torres — se ha vendido tres veces:

• $6,600,000 el 1 de junio de 2006 — $648 por pie cuadrado
• $9,000,000 el 19 de julio de 2010 — $883 por pie cuadrado, un aumento de 36.4%
• $9,250,000 el 28 de noviembre de 2022 — $908 por pie cuadrado, un aumento de 2.8%

Las tres son transacciones calificadas entre partes independientes en el registro del condado, y la última sigue siendo el precio más alto jamás registrado en el condominio.

Lea juntos el tramo intermedio y el final. La residencia se revalorizó 36.4% en los cuatro años hasta 2010, y luego 2.8% en los doce años siguientes. Doce años de propiedad de la residencia más grande de esta torre rindieron 2.8% antes de cualquier costo de mantenimiento: impuestos, seguro, cuotas y la parte de la asociación de dos torres.

No voy a decirle por qué, porque el registro del condado muestra transacciones y no motivos. No indica en qué condición estaba la residencia en ninguna de las dos ventas, qué incluía, ni qué buscaba lograr cada parte. Lo que establece sin discusión es que la parte más alta de este edificio no se ha capitalizado. Si le están presentando Gables Club como reserva de valor, esta es la transacción que debe poner junto a esa afirmación.

Qué hay realmente dentro de la Torre 2

El condado tiene 99 folios en 60 Edgewater Drive, y cada uno es una residencia — sin unidades comerciales, sin estacionamiento, cabañas ni bodegas valuados por separado.

La mezcla es de 63 de dos recámaras y 32 de tres recámaras, más dos de cuatro recámaras, una de seis y una sola de una recámara. El área climatizada va de 1,117 a 10,190 pies cuadrados, con una mediana de 3,165. Cuatro plantas tipo concentran la mayoría: 3,100 pies cuadrados (28 residencias), 3,165 (28), 2,960 (14) y 4,530 (14).

Los valores catastrales de 2026 van de $502,601 a $7,252,172, con una mediana de $1,421,602.

Ventas calificadas entre partes independientes en 60 Edgewater Drive:

Diez ventas calificadas en cuatro años, en 99 residencias — aproximadamente una residencia de cada cuarenta por año, y dos de esos años se apoyan en una sola transacción. No se puede extraer una tendencia de eso y no voy a trazar una.

Lo que el registro respalda es una banda. Entre ambas torres y cuatro años, Gables Club se ha negociado aproximadamente entre $790 y $990 por pie cuadrado. Las medianas anuales se han mantenido dentro de ese rango.

2025 es el único año con una muestra utilizable, y vale la pena leerlo: cinco ventas que abarcan de $721 a $903 por pie cuadrado en un solo año, en residencias de 2,960 a 4,530 pies cuadrados. Esa dispersión — 25% entre el pie más barato y el más caro en los mismos doce meses — indica cuánto importan la posición y la condición en este edificio en relación con el tamaño.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere un espacio considerable sobre Biscayne Bay. La residencia mediana tiene 3,165 pies cuadrados, a $790–$990 por pie cuadrado en todo el condominio, y la gama más amplia de plantas tipo de la Torre 2 significa que hay más para elegir que en la Torre 1.

Le conviene mal a un comprador que espera revalorización, y el penthouse es la razón. La mejor residencia del condominio se revalorizó 2.8% a lo largo de doce años. Es una sola transacción y yo no construiría un pronóstico sobre ella, pero es el historial limpio más largo que tiene el edificio, y es poco probable que quien le venda una unidad aquí lo mencione.

La liquidez es la más escasa de las dos torres — una residencia de cada cuarenta por año, con años de una sola venta tanto en 2024 como en 2026. Si podría necesitar salir en un plazo de tres años, es una restricción genuina y no una nota al pie.

Pida la declaración, el presupuesto y el estudio de reservas de ambas torres antes de comprometerse. Un condominio significa un solo conjunto de obligaciones.

Si usted vende aquí, fije el precio contra la banda y contra su propia línea, no contra el comparable reciente más fuerte — solo 2025 produjo una dispersión de 25% en el precio por pie. Y sea realista con el tiempo: diez ventas en cuatro años en 99 residencias es un grupo pequeño de compradores. Pídame los comparables de ambas torres antes de fijar una cifra.

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