Industry Lofts

Diecisiete viviendas dentro de una central telefónica convertida de 1953

Consulté los 18 folios que el Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para Industry Lofts en 1560 Lenox Avenue, Miami Beach, FL 33139 — el campo de vecindario propio del condado para esta dirección dice Flamingo, dentro de South Beach. Uno de esos 18 es un folio de referencia que abarca el espacio comercial de la planta baja del edificio; los otros 17 son viviendas residenciales. La declaración cierra en 100.0010% según la prueba de participación de elementos comunes del condado, con un folio sin participación registrada, dimensionado en cambio por sus pies cuadrados — lo bastante cerca de lo completo como para tratar la consulta como íntegra.

Es un edificio genuinamente pequeño, y su distribución de tamaños no es uniforme. Quince de las 17 viviendas miden de 757 a 1,492 pies cuadrados, repartidas en siete tamaños compartidos por dos viviendas cada uno, más una vivienda de 1,204 pies cuadrados. Las dos restantes — las unidades 101 y 103 — son atípicas: 2,813 y 2,810 pies cuadrados, aproximadamente el triple de la unidad mediana de aquí, y cada una tiene una participación indivisa de 13.565% y 13.548% en los elementos comunes del edificio, frente a aproximadamente 3.6% a 6.9% de una unidad estándar. Eso no es un error de datos; la propia asignación de participaciones del condado confirma el tamaño.

El propio registro del condado indica 1953 como el año de construcción del edificio. La primera venta calificada en todo el historial de transacciones del condado para este edificio tiene fecha de agosto de 2006, coherente con una conversión a lofts dentro de esa estructura más antigua que se vendió por primera vez ese año. En el rol fiscal de 2026, las 17 viviendas tienen valores catastrales de $307,200 a $709,665, con una mediana de $380,250. El condado registra 0 recámaras en las 17 viviendas, coherente con una distribución de loft de planta abierta y no con un campo de datos faltante.

El registro del condado no incluye número de pisos, arquitecto ni lista de amenidades. El registro del edificio en este sitio muestra tres pisos; no tengo una lista de amenidades, por lo que aquí no se publica ninguna.

Cinco ventas en cuatro años: lo que compran hoy $566 por pie

Solo 5 ventas calificadas se han cerrado en Industry Lofts en todo el lapso de cuatro años — con tan pocas como cero en 2025 — muy pocas para sostener una tendencia porcentual confirmada, y prefiero decirlo con claridad que construir una a partir de cinco datos. Lo que el registro puede decir: el $/pie² mediano fue de $574 en 2023 y de $566 en la única venta de 2026 a la fecha, esencialmente plano con muy poco volumen. Frente a 17 viviendas, cinco ventas en cuatro años equivalen a una rotación de aproximadamente una vivienda de 14 cada año. 2026 es un año incompleto.

El récord actual de la ventana del edificio es de $845,000, cerrado el 4/30/2026, por la unidad 303 de 1,492 pies cuadrados — $566 por pie cuadrado. Esa venta es casi un eco de la propia historia de la misma unidad: la unidad 303 se vendió en $840,000 en diciembre de 2006, apenas $5,000 menos, casi veinte años antes. El récord histórico del edificio es más alto, fuera de la ventana actual: $1,362,500, cerrado en marzo de 2008, por la unidad 101 de 2,813 pies cuadrados — $484 por pie cuadrado, a su vez una reventa de la misma unidad, que se vendió en $1,095,000 en agosto de 2006.

Una venta queda excluida de todas las cifras de esta página: $700,000, cerrada el 1/27/2012, que abarca las unidades 301 y 302 en conjunto, marcada por la propia descripción del condado como una escritura de varias parcelas. Combinadas, las dos unidades suman 1,746 pies cuadrados — posiblemente una sola compra de dos viviendas contiguas, no una transferencia de cartera, pero no la incorporo a una cifra por pie cuadrado construida sobre viviendas individuales.

¿Ganaron dinero los ciclos de compra y reventa en Industry Lofts?

Si se consideran las viviendas compradas y revendidas después, con ambas puntas como transacciones calificadas de más de $10,000: 11 de las 17 viviendas del edificio (64.7%) tienen una. Medido desde la primera venta registrada de cada vivienda hasta la más reciente, las 11 ganaron. El cambio mediano en las 11 es de +24.4%, en un periodo de tenencia mediano de 10.6 años, y el rango va de +0.6% a +137.6%. Reventa por reventa es menos limpio: de 21 pares de reventa contados, 3 se cerraron por debajo del precio anterior, todos para compradores de 2006 a 2008, y 1 cadena más se dejó aparte porque una ejecución hipotecaria se interpuso entre las dos ventas.

La mayor ganancia documentada del edificio: la unidad 102, de 1,204 pies cuadrados, comprada en $425,000 en agosto de 2006 y vendida en $1,010,000 en enero de 2023, +137.6% en 16.4 años. La menor ganancia registrada, +0.6%, corresponde al ciclo de compra y reventa de casi veinte años de la propia unidad 303 descrito arriba, un resultado plano si se considera cuánto tiempo estuvo parado el dinero.

Seis de las 17 viviendas no tienen ningún ciclo documentado de compra y reventa — ya sea una sola venta registrada o ninguna en el registro calificado — por lo que esto no es una afirmación de que todas las viviendas del edificio hayan sido rentables, solo de que todos los ciclos completos de la primera venta a la más reciente lo han sido. Con solo 11 datos, yo diría que la dirección es real, pero no trataría la cifra exacta de 24.4% como garantizada a repetirse.

A quién le conviene Industry Lofts y a quién no

Industry Lofts le conviene a un comprador que quiere un edificio industrial genuinamente convertido — no una obra nueva estilizada para parecerlo — a pasos de Lincoln Road, y que se sienta cómodo con un edificio pequeño y no uniforme donde dos de las 17 viviendas tienen aproximadamente el triple del tamaño del resto. También le conviene a un comprador paciente: los 11 ciclos completos de compra y reventa del edificio muestran una ganancia de la primera venta a la más reciente, aunque 3 de 21 reventas contadas se cerraron por debajo del precio anterior.

Le conviene mal a los compradores que necesitan un amplio conjunto de comparables actuales o una negociación rápida y rica en datos. Solo 5 ventas calificadas se han cerrado aquí en cuatro años, con un año completo, 2025, sin ninguna, y los tamaños mixtos de las plantas del edificio significan que no siempre hay un comparable del mismo tamaño para las dos unidades más grandes.

Si usted vende: fije el precio según el rango de cuatro años del $/pie² mediano anual ($410 a $574; solo las tres ventas de 2023 fueron de $502 a $839) para una unidad de tamaño estándar, y si usted es dueño de la unidad 101 o 103, prepárese para apoyarse en el limitado historial del propio edificio para esas dos unidades en particular y no en la banda de las unidades estándar. Con un volumen tan escaso, esté listo para argumentar su propio caso ante el agente de un comprador junto con cualquier comparable que pueda señalar.

Industry Lofts — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas viviendas hay en Industry Lofts?

El Miami-Dade County Property Appraiser registra 18 folios para Industry Lofts en 1560 Lenox Avenue, Miami Beach, FL 33139. Uno es un folio comercial de referencia para la planta baja; los otros 17 son viviendas residenciales.

¿Por qué dos unidades son mucho más grandes que el resto en Industry Lofts?

Las unidades 101 y 103 miden 2,813 y 2,810 pies cuadrados, aproximadamente el triple del tamaño de la unidad mediana de aquí. Cada una tiene una participación indivisa de 13.5% en los elementos comunes del edificio, frente a aproximadamente 3.6% a 6.9% de una unidad estándar — la propia asignación de participaciones del condado confirma que la diferencia de tamaño es real, no un error de datos.

¿Cuándo se construyó y se convirtió Industry Lofts?

El registro del condado indica 1953 como el año de construcción del edificio. La primera venta calificada en el registro de transacciones del condado para este edificio tiene fecha de agosto de 2006, coherente con que los lofts dentro de esa estructura más antigua se vendieran por primera vez ese año.

¿Cuántas viviendas se han vendido recientemente en Industry Lofts?

Solo 5 en los últimos cuatro años — tres en 2023, una en 2024, ninguna en 2025 y una hasta ahora en 2026. Es muy poco para sostener una tendencia porcentual confirmada.

¿Cuál es el precio más alto al que se ha vendido una vivienda en Industry Lofts?

El récord histórico del edificio es de $1,362,500, cerrado en marzo de 2008, por la unidad 101 de 2,813 pies cuadrados. Dentro de la ventana actual de cuatro años, el récord es de $845,000, cerrado en abril de 2026, por la unidad 303 de 1,492 pies cuadrados — $566 por pie cuadrado.

¿Los propietarios de Industry Lofts suelen ganar o perder dinero?

De las 17 viviendas del edificio, 11 (64.7%) tienen un ciclo documentado de compra y reventa, y medido desde la primera venta registrada hasta la más reciente, todas ganaron. El cambio mediano en las 11 es de +24.4% en un periodo de tenencia mediano de 10.6 años. Reventa por reventa, 3 de 21 pares contados se cerraron por debajo del precio anterior.

¿Qué no se sabe de Industry Lofts a partir del registro del condado?

El registro del condado indica el año de construcción (1953), pero no el número de pisos, el arquitecto ni los detalles de amenidades. Los tres pisos provienen del registro del edificio en este sitio, y aquí no se publica ninguna lista de amenidades.

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