Sunset Harbour

Dos torres, 1,406 folios y 427 viviendas

Sunset Harbour suele comentarse como una sola dirección. Miami-Dade County Property Appraiser lo registra como dos condominios, y no se comportan igual. SUNSET HARBOUR NORTH CONDO está en 1900 Sunset Harbour Drive y suma 636 folios. SUNSET HARBOUR SOUTH CONDO está en 1800 y suma 770. Revisé ambos, folio por folio, y los mantengo separados en toda esta página, porque fusionarlos ocultaría lo más importante de esta dirección.

De los 636 folios en 1900, 219 son viviendas. 21 son comerciales. Los 396 restantes son estacionamientos con escritura aparte de 131 pies cuadrados cada uno, registrados con números de unidad como P-102. De los 770 folios en 1800, 208 son viviendas y 17 son comerciales; 508 llevan números de unidad P- de 170 o 240 pies cuadrados, 36 llevan números B- de 170 pies cuadrados, y un folio no tiene área clasificada alguna.

Esto importa más de lo que parece. El condado clasifica a la mayoría de esos folios de estacionamiento como residenciales. Quien cuente folios residenciales en 1900 obtiene 615. La cifra real de viviendas es 219. No es un problema de redondeo, es un factor de casi tres, y es la forma más fácil de publicar algo muy equivocado sobre esta dirección.

Las dos torres difieren en lo que contienen. En 1900 las viviendas van de 660 a 3,410 pies cuadrados, mediana de 1,160, y la mezcla de recámaras es de 38 de una recámara, 145 de dos, 31 de tres y 5 de cuatro. En 1800 van de 800 a 6,680 pies cuadrados, mediana de 1,140, con 35 de una recámara, 114 de dos, 40 de tres y 19 de cuatro. Las medianas son casi idénticas; los extremos superiores no. Las dos viviendas más grandes de la torre Sur miden 6,680 y 6,650 pies cuadrados, y la tercera más grande mide 2,660 — una brecha que indica que esas dos son residencias excepcionales, no la cima de un rango gradual.

Los valores catastrales de 2026 van de $234,614 a $3,884,550 en 1900, mediana de $651,913, y de $231,695 a $8,630,593 en 1800, mediana de $621,653. Las medianas están a menos de 5% una de otra, mientras que el techo de la torre Sur es más del doble que el de la Norte. Dos edificios, una dirección, y la diferencia vive por completo en la parte alta.

El registro de cuatro años, torre por torre

Cada cifra a continuación es una venta calificada, entre partes independientes, del registro del condado. Se excluyen las transferencias de portafolio y las transacciones idénticas del mismo día se reducen a una.

1900 Sunset Harbour Drive — Norte, 219 viviendas

1800 Sunset Harbour Drive — Sur, 208 viviendas

No voy a trazar una línea de tendencia sobre ninguna de las dos tablas, y desconfiaría de quien lo haga. La mediana de 2024 de la torre Norte se apoya en cuatro ventas y la de 2026 en seis. La de 2026 de la torre Sur se apoya en cuatro. Con esas cantidades, una sola vivienda inusual mueve la mediana en seis cifras, y ambas tablas muestran exactamente ese tipo de movimiento — la cifra por pie de la torre Norte oscila de $752 a $961 y de vuelta a $790 sin que el edificio haga nada en absoluto.

Lo que los totales de cuatro años sí respaldan es la liquidez, porque 26 y 40 ventas son cantidades reales y no medianas. La torre Sur rota aproximadamente una vivienda de cada veintiuna al año; la torre Norte una de cada treinta y cuatro. Entre ambas, 66 ventas frente a 427 viviendas es aproximadamente una vivienda de cada veintiséis. La torre Sur es notablemente la más negociable de las dos, y si usted elige entre ellas pensando en la reventa, ese es un dato más útil que cualquier línea de precios de las tablas.

La venta calificada más alta registrada en 1800 es de $7,850,000, en enero de 2022, por una vivienda de 6,650 pies cuadrados — $1,180 por pie cuadrado. En 1900 es de $3,200,000, en febrero de 2022, por 2,350 pies cuadrados, lo que resulta más alto por pie a $1,362. El récord del edificio más grande no corresponde a los pies cuadrados más caros.

Dos viviendas idénticas, el mismo precio, con dieciséis meses de diferencia

Enterrada en el registro de la torre Sur hay una evidencia mejor que cualquier mediana de esta página. Dos viviendas — la Unidad 1002/1004 y la Unidad 1202/1204, ambas residencias combinadas de cuatro recámaras de exactamente 2,246 pies cuadrados, con dos pisos de diferencia — se vendieron cada una en exactamente $3,250,000. La primera en mayo de 2024, la segunda en septiembre de 2025.

Mismo tamaño, mismo precio, con dieciséis meses de diferencia. Es lo más cercano a un experimento controlado que ofrece un registro público, y dice que el nivel alto de esta torre se mantuvo estable en ese tramo mientras la mediana de la torre caía y luego subía.

La misma unidad ofrece una segunda lectura. La Unidad 1202/1204 ya se había vendido en agosto de 2022, por $3,100,000. Su venta de septiembre de 2025 en $3,250,000 es 4.8% mayor en tres años sobre la misma vivienda sin cambios. Dos medidas independientes, ambas apuntando a estable o ligeramente al alza, en un edificio cuyas medianas año por año se movieron mucho más que eso en ambas direcciones.

Conviene señalar los límites. Son dos viviendas de 208, ambas en el extremo grande, y el registro del condado no dice nada sobre estado, remodelación o vista — cualquiera de los cuales puede mover un precio sin que el mercado se mueva en absoluto. No construiría una valuación sobre dos transacciones. Sin embargo, confiaría más en ellas que en una mediana construida sobre tres.

¿Para quién es realmente este par de edificios?

Le conviene a un comprador que quiere específicamente Sunset Harbour — el rincón caminable al norte de Lincoln Road — y está dispuesto a elegir una torre con base en la evidencia y no a tratar la dirección como intercambiable. Los dos edificios tienen tamaños distintos en la parte alta, liquidez distinta y registros de precios distintos.

Le conviene a un comprador de vivienda grande, pero solo en 1800, y apenas: dos viviendas de más de 3,000 pies cuadrados, y luego una caída a 2,660. Si eso es lo que usted quiere aquí, está esperando una residencia específica.

Le conviene muy poco a un comprador que necesita certeza sobre el valor a corto plazo. Ninguna de las dos torres ha producido muchas ventas en 2026 (seis en 1900, cuatro en 1800), y no voy a fingir lo contrario.

Si está vendiendo aquí, sepa en qué subdivisión está su vivienda antes de mirar cualquier comparable, porque la mitad de las ventas citadas como “Sunset Harbour” pertenecen al otro edificio. Luego revise el estacionamiento. Casi toda venta en estas torres se escritura junto con uno o más estacionamientos con título aparte, por lo que tantas transacciones aquí se registran como de varias parcelas — un filtro que las elimine hará que su edificio parezca casi no tener movimiento. Sí lo tiene. Solo hay que leer el registro correctamente.

Guía local: Sunset Harbour Shops — las tiendas y restaurantes alrededor de las torres

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